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Les différents congés du bailleur d'habitation

Publié le : 05/01/2024 05 janvier janv. 01 2024
Actualités du cabinet

Vous êtes l'heureux propriétaire d'un bien à usage d'habitation (maison, appartement...) ou d'un garage.
Ce bien est loué mais vous souhaitez que le locataire quitte l'appartement à la fin du bail.
Dans quels cas pouvez-vous donner congé au locataire du bien à usage d'habitation ?

1) Les différents congés pour reprise du bien :
Cas plutôt rare, si le bail a été conclu avant le 23 décembre 1986, il s'agira de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.
Généralement et dans la très grande majorité des cas, il convient de se référer à l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Cet article prévoit le congé pour vendre, le congé pour reprise et le congé pour motif légitime et sérieux. Il n'est au demeurant pas rare de voir la reprise de ces conditions au sein du contrat de bail...

Le congé pour vendre consiste à récupérer le bien à l'échéance du bail d'habitation pour le vendre vide de tous locataire. Quel en est l'intérêt ? Le bien se vendra bien plus cher en l'absence de locataire à l'intérieur.
Le congé pour reprise consiste à récupérer le bien à l'échéance du bail d'habitation pour vous y installer ou installer un parent proche, c'est-à-dire:
  • Votre époux,
  • Votre concubin depuis au moins 1 an à la date du congé,
  • Votre partenaire de Pacs enregistré à la date du congé
  • Un de vos ascendants : parent(s), grand-parent(s), arrière-grand-parent(s)... ou celui de votre époux, concubin ou partenaire de Pacs.
  • Un de vos descendants : enfant(s), petit-enfant(s), arrière petit-enfant(s) ou celui de votre époux, concubin ou partenaire de Pacs.
Le congé pour motif légitime et sérieux consiste à récupérer le bien à l'échéance du bail d'habitation lorsque le locataire ne remplit correctement pas l'une de ses obligations : ainsi, tel est le cas si le locataire cause de manière répétée des nuisances ou s'il paye son loyer avec des retards répétés.

Si vous êtes confronté à ce dernier cas, il est aussi tout à fait possible d'introduire une procédure de fin de bail sans attendre la délivrance d'un congé pour motif légitime et sérieux.

Les congés délivrés contiennent des mentions communes qui doivent impérativement ressortir de la lettre notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou de l'acte d'Huissier de justice, une fois de plus, sous réserve des clauses contractuelles insérées au bail d'habitation.

Le congé doit être délivré au titulaire du bail. A ce titre, il est impératif de délivrer le congé à deux époux ou partenaires pacsés si vous avez été informé du mariage/PACS de votre locataire, même si l'autre époux/partenaire pacsé ne figure pas au contrat de bail.

Il peut exister certaines spécificités lorsque vous envisagez de délivrer un congé: ainsi, en cas de congé pour vendre, le locataire bénéficie non pas d'un droit de préemption, mais d'une offre de vente valable pendant deux mois...

En tout état de cause, le locataire peut, selon son âge et ses revenus, être un locataire protégé: dans ce cas, par principe, vous ne pouvez pas lui donner congé, sauf sous certaines conditions.

2) Les termes et délais à respecter:
La loi indique très clairement à quel moment peut intervenir ce congé :
" - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition".

Le congé délivré par le propriétaire ne peut prendre effet qu'à la date d'échéance : Date à laquelle expire le bail, compte tenu de la durée pour laquelle il a été signé du bail.
Pour être valable, la lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 3 mois avant l'échéance de fin du bail, délai qui doit être calculé à rebours de l'échéance de fin du bail. A défaut, le congé n'est pas valable.

Les week-ends et jours fériés sont inclus dans ce calcul : si le délai de préavis s'achève un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant, contrairement au décompte habituel utilisé en procédure civile.

Si le congé est donné de manière anticipée avant le délai de 3 mois, il est quand même valable mais il prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné au plus tard.

3) les contestations possibles
Le locataire peut contester le bien-fondé du congé qui lui a été délivré.

Pour cela, le locataire doit adresser au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre doit expliquer les faits le plus précisément possible. Cette démarche est indispensable afin de pouvoir saisir le juge compétent.

Si le désaccord persiste, les parties peuvent saisir le juge compétent en la matière du tribunal dont dépend le logement loué.
Afin de poursuivre convenablement la procédure de congé, faites appel à un avocat qui vous assistera dans l'ensemble de ces démarches.
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